TSKB Gayrimenkul Değerleme, gerçek kesimin atardamarları ortasında bulunan, sanayi açısından yüksek hareketliliğe sahip 18 vilayetteki 31 organize sanayi bölgesinde (OSB) kira artışlarını araştırdı.
Buna nazaran, Adana yüzde 189’luk artış oranıyla birinci sırada yer alırken, İzmir yüzde 176 ile ikinci, Manisa yüzde 175 ile üçüncü oldu. 31 OSB’nin ortalama artış oranı yüzde 111 olarak gerçekleşti.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte sonlu fabrika arzı, inşaat maliyetlerindeki artış ve talepteki hareketliliğin artışta kıymetli rol oynadığını belirtti.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., iktisat ve kent gelişiminde yönlendirici tesiri bulunan, gerçek dalın atardamarları ortasında yer alan ve pek çok şirkete mesken sahipliği yapan organize sanayi bölgelerine (OSB) ait aktüel bir araştırma hazırladı.
Son yıllarda sanayi yapılarına yönelik talebin arttığına dikkat çekilen araştırmaya nazaran, bu gelişmenin hem arsa satış bedellerini hem de fabrika kira pahalarını etkilediği tabir edildi. Yıllık kira artışlarında Adana yüzde 189’luk artışla birinci sırada yer alırken, İzmir yüzde 176 artış oranıyla ikinci, Manisa ise yüzde 175’lik dilimde üçüncü oldu. Denizli yüzde 81 ile en düşük kira artış oranına sahip kent olurken, 31 OSB’nin ortalama artış oranı yüzde 111 olarak gerçekleşti.
“Adana, İzmir ve Manisa lojistik avantajı sebebiyle daha yüksek talep alıyor”
Fabrika kiralarındaki artışta arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte hudutlu fabrika arzı ve talep artışının kıymetli rol oynadığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “2021 yılında gözlemlenen değerli orandaki artış nedeniyle baz tesirinin görüldüğü yerlerde ve tesislerin ekseriyetle mal sahipleri tarafından kullanıldığı OSB’lerde yıllık kira artışları sınırlanabiliyor. 2020 yılında yaşanan pandemi süreciyle birlikte öncelikle Marmara Bölgesi’nde görülen talep artışı, 2021 yılı prestijiyle öteki bölgelere kıyasla bu bölgede fiyatları daha çok artırdı. Bu durumun, kira seviyesi en yüksek OSB’lerin bu bölgemizde bulunmasının esas sebebi olduğunu söyleyebiliriz. Adana, İzmir ve Manisa’nın ise sahip olduğu lojistik avantaj doğrultusunda daha yüksek talep aldığını ve öteki OSB’lerin bulunduğu vilayetlerden olumlu ayrıştığını gözlemledik. Yıllık kira artışının en az gerçekleştiği vilayet yüzde 81 oranla Denizli olurken, yüzde 189’luk artışla ise Adana en fazla artışın yaşandığı bölge olarak dikkat çekiyor” diye konuştu.
“OSB’lerde yıllık arsa kıymet artışı ortalama yüzde 117 seviyesinde”
Gayrimenkulün pazar bedelinin yatırımın bir yıllık kira pahasına bölünmesiyle geri dönüş müddetinin hesaplanabildiğini açıklayan Maya, OSB’lerde ortalama geri dönüş müddetinin 2022 yılındaki ortalama pahası olan 16,6 yıldan, 2023 yılında 18 yıla ulaştığına işaret etti.
İnşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar ve endüstriyel yapılara artan taleplerin geri dönüş müddetlerinde artışa yol açtığını belirten Maya, “Marmara Bölgesi’nde geri dönüş mühletleri 14,5-17,5 yıl aralığında iken Karadeniz hariç başka bölgelerde geri dönüş müddetlerinin 17-21 yıl aralığında değiştiği görünüyor. Arsa kıymetlerinin doluluk oranının yüksek olması ise sonlu arsa arzı ve talep artışından olumlu etkileniyor. Arsa bedel artışlarında İzmir, Manisa üzere vilayetlerde talep artışı en değerli itici güç olurken, Kayseri ve Adana’da baz bedellerin düşük olmasının da güçlü artış oranlarında tesiri bulunuyor. Piyasası daha oturmuş olan ve yüksek satış ünite bedellerine sahip olan İstanbul ile yakın etrafında ise ortalamanın kısmen altında artış oranları gözlemleniyor.
Arsa bedel artışı ile kira bedel artışının uyumlu olmasını piyasanın sağlıklı ilerlediğine yönelik bir işaret olarak da kıymetlendirebiliriz. OSB’lerde yıllık arsa paha artışına baktığımızda yüzde 117’lik bir ortalama görüyoruz. Yıllık arsa bedel artışlarında Kayseri, İzmir, Antalya, Manisa ve Adana ön plana çıkarken, tüm bölgelerde enflasyonun üzerinde bir artış gerçekleştiği de dikkat çekiyor” dedi.
“İzmir’de doluluk düşük olsa da yüksek talep nedeniyle kira artışları devam ediyor”
Doluluk oranlarının yüksek olduğu organize sanayi bölgelerinde talebin de yüksek olduğunu söz eden Maya, öteki yandan düşük doluluk oranlarının direkt talep olmadığının bir göstergesi olarak değerlendirilmemesi gerektiğini söyledi. Yeni gelişme alanları açılan yahut yeni kurulan organize sanayi bölgelerinde doluluk oranlarının düşük olduğunun görülebildiğine değinen Maya, “Çalışmaya bahis OSB’lerin 8’i haricinde tamamında doluluk oranı yüzde 90’ın üzerinde yer alıyor. Doluluk oranının yüksek olması, gelecek periyotlarda alternatif bir bölge oluşturulmaması durumunda kira kıymetlerinin üst istikametli artışını destekleyebilecek.
Diğer yandan, İzmir örneğinde doluluk oranlarının düşük olmasına rağmen gözlemlenen güçlü kira artışı, bölgeye talebin artış gösterdiğinin en bariz göstergelerinden biri. Tekirdağ’da son yıllarda OSB sayısı süratle artarak 14’e ulaşmakla birlikte, doluluk oranlarının öteki bölgelere kıyasla kısmen düşük olduğu dikkat çekiyor. Bölgedeki öteki vilayetlerdeki yüksek doluluk oranları ile birlikte daha düşük kira bedellerine sahip olması, bölgeyi olumlu etkileyebilir. Bu sayede kapasitenin hakikat bir halde idaresi de değer kazanıyor” açıklamasını yaptı.
KAYNAK : Bloomberg HT
