[ad_1]
Gayrimenkul bölümünde son devirde en çok konuşulan sorun arz-talep dengesizliği oldu. Talep tarafı canlı olsa da üretimdeki gerileme fiyat ve kira artışında kıymetli rol oynadı. Konut üreticileri ise en temel gereksinim olan arsa konusunda büyük eza yaşadıklarına vurgu yapıyor. Hem arsa geliştirmenin zorluğu hem de maliyeti birçok yatırımcıda iştah kaybına neden oluyor. Pekala bu sorun nasıl çözülebilir?
Bu soruya dikkat çeken yanıt CVS Hava Kent Yapı Kooperatifi İdare Konseyi Lideri Erkut Çavuş’tan geldi. Kentin içindeki boş emlakın üretim sistemine dahil edilmesi gerektiğini belirten Çavuş, ‘boş yere ek vergi’ teklifinde bulundu.
Çavuş ile konut üretimindeki sıkıntılar ile tahlil yollarını ve büyüyen yapı kooperatifi pazarını konuştuk…
– Gayrimenkul bölümüne kooperatifçilikle giriş yaptınız. Neden bu alana yöneldiniz?
2011 yıllında İstanbul’a pilot olmak gayesiyle geldim ve bu sayede havacılık topluluğunu yakından tanıdım. Bu periyotta arazi alım satım işi de yapıyordum. Öte yandan babam ve dedem de gayrimenkul bölümünde olduğu için çocukluğum inşaatlarda geçti. Sonrasında Atatürk Havalimanı’nın, İstanbul Havalimanı’na taşınma sürecinde konut açığını görmem ve havacılık bölümünde çalışanların talebi kooperatifçiliğin kapılarını açtı. Şimdi 26 yaşındayken kooperatifi kurdum ve bölümün en genç ismi olduğum için ‘Acaba yapabilir mi’ sorusu sıkça soruldu. Yapılan negatif yorumlar beni kamçıladı ve bir proje ile başlayan seyahat adım adım büyüdü.
NEGATİF ALGI KIRILDI
– Kooperatifin negatif algısı sizi nasıl etkiledi?
Aslında 2000 yılı öncesine bakınca konut ediniminin üçte biri kooperatifler yoluyla olurdu. Meslek kümeleri bir ortaya gelir bu işe koyulurdu. Ancak her vakit hayal edilen üzere olmadı. Uzun yıllar alan, tamamlanamayan projeler nedeniyle kooperatiflerin algısı negatife döndü. Sonrasında 2002 yılında konut kredilerinin hayatımıza girmesi ile kooperatifler uzun müddet unutuldu. Bugün ise süratle artan fiyatlar nedeniyle konut almak isteyenlerin gündemine yine girdi. Birinci projemize başladığımızda negatif algının yansımasını gördük. Bizden konut alıp, görecekleri yansıdan korktuğu için ailesine dahi söylemeyenler oldu. Sonra proje bitince hem kalitesi hem de bedel artışı herkesi keyifli etti ve böylelikle ağır taleple karşılaştık.
Bir yıl evvel tamamlanan birinci projemizde ayda bin lira taksitle aileleri mesken sahibi yaptık. 1+1 daireler ortalama 285 bin lira, 2+1’ler 550 bin liraydı. Artık 1+1 konutlar 2 milyon, 2+1’ler 3.5 milyon liradan el değiştiriyor. Kooperatifçiliğin nasıl yapılması gerektiğini göstermemizle negatif algıyı da kırdık diyebilirim. Kurulduğumuz Kasım 2016’dan bu yana,hem cirosal hem de ortak sayısı açısında her yıl yüzde 100’ün üzerinde büyüdük.
CVS Hava Kent Yapı Kooperatifi İdare Şurası Lideri Erkut Çavuş
FİYAT VE HARÇ AVANTAJI
– Tüketici için kooperatiften mesken almanın avantajları nedir?
Gayrimenkul firmaları haklı olarak kâr hedefiyle çalışır, kooperatiflerde ise emel ortakları en uygun kaidelerde konut sahibi yapmaktır. Üretici kârının ortadan kalkması önemli maliyet avantajı sağlar. Bir örnek vermek gerekirse, bizim yeni projemizde metrekare inşaat maliyeti 16-17 bin lira. Arsayı de eklersek ortalama 30-35 bin liraya çıkıyor. Fakat tıpkı işi gayrimenkul firması yaparsa enflasyon farkı ve kârı ile metrekaresini en az 55 bin liraya satmalı. Bu da yüzde 50 fiyat avantajı demek.
Konut üreticilerinden alınan meskende tapu harcı yüzde 4. Bu da 5 milyon liralık bir meskende 200 bin liraya denk geliyor. Kooperatifte harç binde 2, yani birebir meskende fiyat 10 bin lira. Yalnızca tapu harcında 190 bin lira avantaj var. Kooperatifler gelir vergisine de tabi değil. Firmalar her türlü vergiyi satışa yansıtıyor, bu istikametiyle de bir kazanım kelam konusu.
ARAŞTIRMADAN ALMAYIN
– Pekala risk var mı?
‘Kooperatif daha avantajlı kesinlikle bir kooperatiften mesken alın’ diyemem. İşini âlâ yapanlar için tüm bu avantajlar kelam konusu. Tüketiciler bir kooperatife ortak olmadan evvel, suram emelini, ortaklarını, idaredeki şahısları âlâ incelemeli. Ödeme şartları, proje lokasyonu kıymetli. Arazi tapularını da evvelce görmek isteyebilir. Kooperatife ortak olduktan sonra da genel suralara katılmalarını öneririm. Bu heyetlerde kullanılan demir çimentodan personel maliyetine her başlık ayrıntılarıyla işleniyor. Artık e-Devlet üzerinden kooperatif ortakları, mali yapıları, alınan karalar görülüyor. Buradan da takip edebilir. Birçok kişi bilmiyor ancak yapı kooperatifleri Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın kontrolüne tabi. Genel heyetlere bakanlık komiserleri eşlik ederek heyetin yanlışsız yapılıp yapılmadığını, defterlerin yanlışsız tutulup tutulmadığını denetim ediyor. Bunun yanında ortaklarca belirli periyotlarda şantiyelere gidilip işin ilerleme suratı ve kalitesi de incelenebilir. Biz sürecin şeffaflığı için şantiyelerden 7/24 canlı yayın yapıyoruz.
ŞANTİYE SAYISI SÜRATLE ARTIYOR
-Yeni projelerinizi anlatır mısınız?
Arnavutköy’de 144 konutluk birinci projemizi tamamladık ve geçen yıl hayat başladı. Yeniden Arnavutköy’de Taşoluk-2 projemiz devam ediyor. 123 konut en geç Haziran 2024’te tamamlanacak. Tuzla Aydınlı’da 110 konutluk yeni bir projeye başladık. Sancaktepe’de seneye 150 konutluk bir projeye başlayacağız. Büyükçekmece ve Beylikdüzü’nde yeni projeler planlıyoruz. Bundan sonraki amacımız de Hava Kent’i farklı vilayetlere taşımak. İzmir, Muğla ve Ankara’da arazi geliştirme basamaklarındayız. Konuttan çalışma süreci ile yazlık konutlara ilgi arttı. İstanbul’da olduğu üzere yazlık konutta de markalı konut projelerine kıyasla daha uygun fiyatlı üretim yapacağız.
-Ödemeler nasıl yapılıyor?
Biz farklı seçenekler sunuyoruz. Vatandaş isterse kendi taksitlendiriyor, mutabakatlı bankadan uzun vadeli kredi çekebiliyor, faiz hassasiyeti olan iştirak bankalarını seçiyor ya da BDDK onaylı konutum şirketleri üzerinden alıyor. Satıştaki projelerimizde 2+1 meskenler ortalama 3 milyon lira, 3+1’ler 4 milyon lira.
ÜRETİM İÇİN 2 YENİ ÖNERİ
– Son yıllarda konut üretimi muhtaçlığın gerisinde kaldı. Bu sorun nasıl aşılacak?
Kooperatifler ve gayrimenkul firmaları arsa meselesini aşamıyor. Bu nedenle üretim istenilen düzeyde değil. Bu hususta iki teklifim var:
1- Konut için hammadde arsa. Fakat arsa bulmak sıkıntı. Türkiye’de arsa sahipleri genelde üst gelir kümesinden beşerler. Kentin içinde yerleri var lakin satmıyor, bekliyorlar. Onlar bekliyor lakin konut üretim meselemiz var. Bu emlakı üretim sistemine dahil etmek için boş arsa vergisi getirilmeli. Satmazsa, proje geliştirmezse ya da bir firma ile mutabakatlı proje yapmazsa vergi ödemeli. Bu vergi de boş durduğu her yıl artmalı. Emlakın rayiç bedeli ve ekspertiz kıymeti ortasında uçurum var. Gerçekçi bir sayıyla orta yol bulunmalı. Mesela birinci yıl için belirlenen pahanın yüzde 10’u kadar vergi denilir, sonra hâlâ boş tutmayı seçiyorsa yüzde 20-30 kademeli artar. Keyfi nedenlerle boş kalan, ya da aile ortasında uyuşmazlık nedeniyle bekletilen yerler bu yolla üretime açılır. Tıpkı durum 30-40 meskeni olan için de geçerli. Onlar için de ek vergi getirilebilir.
Taşoluk-2 projeleriyle İngiltere’den ‘European Property Awards 2022’ tasarım mükafatını aldıklarını belirten Erkut Çavuş, “Türkiye tarihinde ödül alan birinci yapı kooperatifi olduk” dedi.
RİSKLİ KONUTTA SATIŞ KİRA YASAKLANSIN
2- İkinci teklifim kentsel dönüşümün hızlanması için. Türkiye’de önemli bir dönüşüm muhtaçlığı var. Lakin bu alanda da yerde olduğu üzere şahsi menfaatler toplum menfaatlerinin önüne geçmiş durumda. Komşular anlaşamıyor, vatandaş metrekare pazarlığı yapıyor, seramik ya da beyaz eşya markası için imza atmıyor. Meğer sorun konutun yeni ya da lüks olması değil, vatandaşın can güvenliğini korumak. Bu yüzden acı reçete hazırlanmalı. Tüm binalara risk tespiti yaptırılıp, riskli olanın satışı ve kiralanması yasaklanmalı. İşte o vakit vatandaş dönüşümü talep eder. Bina bazında değil ada bazında dönüşüm yapılarak yollar genişler, yeşil alanlar artar. Uygun yerlerde yapılacak imar artışıyla da ek konut arzı çıkar. Atılacak bu adımlarla konut fiyat ve kira artışında istikrar sağlanır.
‘10 YIL SONRA TINY HOUSE’LAR ATIL KALACAK’
– Son devirde arsa kooperatiflerinin sayısı artıyor. Bilhassa tiny house’lara ilgi bu alanı destekliyor. Bu projeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?
Konut yapı kooperatifinden fazla arazi kooperatifi daha süratli artıyor. Büyükşehirlerde yüksek fiyatlar nedeniyle mesken alamayanlar yere yöneliyor. Lakin bu alan epey riskli. Uygun fiyatlı arazi almak ve bahçe içinde bir tiny house’da yaşamak romantik bir fikir fakat uygulamada güç. Bir sefer paylı yerlerde sizin parseliniz aşikâr denilse de çok sayıda hissedar olduğu için birçok sorun çıkıyor. Bu alanlar uygulama görmediği için tapunuz dahi olsa devletin istimlak hakkı var. Sonrasında orada yaşamanız için elektrik, su bağlatamıyorsunuz, kullanmadığınız vakit da bakım gereksinimi doğuyor. Bence 10 sene sonra milyonlarca tiny house atıl hale gelecek. Yeni devir gecekondu bu iş. Sayı fazla olunca vatandaş satmakta da zorlanacak. O yüzden alıcı bu tip yatırımlarda işin riskini ve sonrasındaki maliyetleri de hesaba katmalı. Tabiatla iç içe ömür isteği yanılgılı yatırıma neden olmamalı.
KAYNAK :Hürriyet
[ad_2]
